Yabancıların Taraf Olduğu Taşınmaz Satış İşlemleri

Yabancı uyruklu kişilerin taraf olduğu taşınmaz (ev, dükkan, arsa, tarla, fabrika, bina) işlemleri bağlı olduğu mevzuat bakımından değişik işlemler içermektedir. Yabancı satışlarında istenen belgeler şunlardır;

*Yabancı ülke pasaportu veya kimliği,

* Taşınmazın vasfına göre (binalar için) zorunlu deprem sigortası,

* Gayrimenkul (Taşınmaz Değerleme Raporu),

*Alım, satım vekalet ile yapılacak ise temsil (vekalet) belgesi,

*Alıcı ve satıcıya ait 1'er adet biyometrik fotoğraf

Yabancı uyruklu kişiler ülke kimlikleri yada pasaportları ile başvuru yapabilir bunlar dışında başka bir belge kimlik yerine kabul edilmez. Tüm yabancı ülke vatandaşları kendi ülkelerine ait kimlik veya pasaport ile başvuru yapabilirler. İstisnai olarak Filistin Devleti vatandaşları başka ülkeler tarafından verilen pasaportu veya kimlik belgesini Türkiye Cumhuriyeti İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından tanzim edilen ikamet izni ile beraber Tapu Müdürlüğüne verdikleri takdirde bu evraklar tapu işleminin başlamasına esas alınacaktır. Pasaport veya kimlik belgesinde süre geçmiş ise işlem yapılmaz. Ayrıca her iki tarafın kimlik veya pasaportları ile birlikte vergi kimlik numaraları da istenmektedir. Göç İdaresi Müdürlüğü'nün yabancı uyruklu kişilere verilen 9 ile başlayan kimlik numarası vergi numarası yerine geçer. Binalar ve bağımsız bölümler 6305 Sayılı Afet Sigortaları Kanununun 11. maddesi gereği tapu işlemleri zorunlu deprem sigortası olmadan yapılmamaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu:

Yabancı uyruklu kişilerin alıcı veya satıcı durumunda taraf olduğu tüm satışlarda T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Müdürlüğünün 2019/1 sayılı genelgesi uyarınca SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı tarafından hazırlanan Değerleme (ekspertiz) raporu istenmektedir. Ekspertiz raporu düzenleme tarihinden itibaren 3 (üç) ay geçerlidir. Başvuru yapıldıktan sonra 3 ay süre dolması durumunda ekspertiz raporu geçerlidir. Taşınmaz bu 3 ay içinde yeniden devir olursa tekrar ekspertiz raporu düzenlenmesine gerek yoktur, ancak taşınmazın cins değişikliği, yola terk, yola terk, irtifak hakkı tesisi gibi işlemlerden biri veya birkaçı tapu siciline işlenmiş olursa bu durumda değerleme (ekspertiz) raporunun yenilenmesi gerekmektedir. Ekspertiz raporunun gayrimenkulün %100 bitmiş hali ile olan değerini göstermesi gerekmektedir. İnşaat halinde olup üzerinde kat irtifakı yapılmış taşınmazlarda yapının bitmesi durumunda olan değerinin belirtilmesi gerekir. Tapu devir işlemlerine ilişkin tapu harcı değerleme raporunda belirtilen bedelden değil emlak vergi beyanı değerinden az olmamak kaydı ile tarafların aralarında anlaştığı satış sözleşmesinde yazan miktar üzerinden alınır. Kuzey Kıbrıs Türk Vatandaşları, Mavi Kart taşıyan Türk Vatandaşları ile Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşları arasında yapılacak alım satım işlemlerinde değerleme raporu istenmez.

Vekalet (temsil) Belgesi;

Taşınmaz alım satım işlemleri taraflarca veya vekalet aracılığı ile yetki verdikleri temsilcileri vasıtası ile yapılabilir. Vekalet yurt içinde noterler, yurt dışında yetkili makamları tarafından düzenlenir.

Yurtdışında Düzenlenen Vekaletnameler de Aranan Şartlar;

1. Vekaletnamenin düzenlendiği ülkenin resmi dilinde düzenlenmiş olmalıdır.
2. 1512 Sayılı Noterlik Kanunu'nun 191.maddesine göre yurtdışında konsolosluklarımız tarafından düzenlenen vekaletnameler tapu işlemlerinde esas alınır.
3. Vekaletnamede yazılı kimlik bilgisi geçerli bir kimlik belgesine dayalı olarak yazılmalıdır.
4. Vekaletnamede verilmek istenen yetkinin açık şekilde yazılması gerekir.
5. Vekaletnamenin düzenlendiği ülkenin Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına İlişkin La Haye Sözleşmesine taraf olup olmamasına göre ayırım yapılmaktadır. Buna göre vekaletname La Haye Sözleşmesine taraf olan ülkelerden birinde düzenlenmişse tasdik şerhi onayı yani apostille gerekmektedir. Apostil belge üzerinde veya ayrı bir belge üzerinde olabilir bu durumda birleşme yerine basılması gerekir. Apostil düzenleyen makamın resmi dilinde veya başka bir dilde olabilir.
6. Tasdik şerhinin başlığının mutlaka Fransızca olması zorunludur. ‘'Apostille convention La Haye Du 5 Octobre 1961'' Diğer önemli bir konuda vekaletnameyi veren makam ile tasdik şerhini onaylayan makam birbirinden ayrı makamlar olmalıdır. Tasdik şerhi ile vekaletnameyi veren makam onaylanmaktadır. Mantık olarak bir kimsenin veya makamın kendi düzenlediği vekaletnameyi onaylayamayacağı için bu iki makamın ayrı ayrı imzalaması gerekir. İşlem yapılırken tarafların son altı ay içinde çekilmiş 50mmx60mm ölçülerinde vesikalık fotoğrafları gerekmektedir.

Yabancı Satışlarda Tapu Harcı;

Tapuya ödenen harçlarda yabancı vatandaş veya Türk vatandaşlarında ayrım yapılmamaktadır. Yabancıların taraf olduğu taşınmaz alım satım işlemlerinde döner sermaye ücretine ilave olarak tapu müdürlüğünde hizmet bedeli alınır. Tapu harcı 2020 yılı için %2 alıcıdan, %2 satıcıdan olmak üzere taşınmazın değerinin %4 olarak tahsil edilir.