İmar Çalışması
İMAR ÇALIŞMASI
İmar çalışması; diğer kelime anlamı bayındırlık olarak da bilinen yaşam alanı olarak seçilen bölgelerde fiziki, sağlık ve çevre özelliklerine uygun olarak yapılaşmanın imar kanununa uygun olarak yapılmasını sağlayan uygulamaların tümüdür. Tüm bu uygulamalar İmar Kanunu hükümlerine tabidir.
İmar uygulama planları çevrede yaşayan halkın yaşam şartlarının kültürel ve sosyal olarak düzenlenmesini, trafik, ulaşım vb. tüm ihtiyaçlarını en uygun şartlarda sağlaması için 1/100000 Çevre Düzeni Planlarından 1/25000 ölçekli kadastro haritalarına ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına kadar her ölçekte düzenlenerek onaylanmış planların sonucudur.
1/100000 ÇEVRE DÜZENİ PLANI
Ülke genelinde varsa bölgenin önceden alınan bölge planlarına göre arazi kullanımının konut, tarım, sanayi turizm alanları gibi kullanılmasını öngören Bayındırlık ve İskan bakanlığının onayı ile çizilen en üst ölçekli plandır.
BÖLGE PLANLARI
Ülkedeki sosyal ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak eğilimlerin belirlenerek sektörel bazda ihtiyaçlarına uygun Devlet Planlama Teşkilatı veya görevlendireceği kurumlar tarafından yapılan planlara bölge planları adı verilir.
1/25000 NAZIM İMAR PLANI
Hazırlanmış olan onaylı üst ölçekli planlara göre kadastral haritada yeri işaretli planlara uygun olarak yapılaşma bölgelerini ada bazında ayıran, yol, park, cami gibi kamusal alanların yerini belirleyen uygulama imar planını hazırlanmasında yol gösteren plandır.
1/1000 UYGULAMA İMAR PLANI
Nazım imar planlarında ve 1/5000 planlarında gösterilen kadastral olarak işaretli adalarda ara imar yollarını gösteren imar uygulama şartlarını belirleyen tüm ayrıntılı bilgileri gösteren planlardır.
MEVZİ İMAR PLANI
Uygulama imar planı yapılmış olan bölgede konut alanlarının nüfusa yetersiz kaldığı durumlarda yeni yerleşim alanlarının yerleşime açılması ilgili idarece belirlenen yönetmelik yapım kurallarına uyarak yapılan, plan sınırları haricinde kanalizasyon, elektrik gibi fenni altyapı çalışmalarını içinde sağlayan plandır.
KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI
Değişen nüfusa bağlı olarak imara açılan bölgelerde bulunan bulunması muhtemel kültürel, tarihi ve doğal varlıkların yok olmasını önlemek bu değerler ile birlikte kullanılmasını sağlamak için yapılan imar planlarıdır.
İMAR PLANI YAPMANIN ŞARTLARI
Nüfusu son sayıma göre 10.000'i geçen yerlerde imar planlaması yapılması zorunludur. Belediye nüfusu 10.000'i geçmeyen yerlerde imar planı yapılmasına belediye meclisi oylaması ile karar verir.
İMAR PLANLARININ ONAYLANMASI NASIL OLUR?
Belediye meclisi görüşmelerinde uygun görülmeyen imar planları gerekçesi yazılarak ilgili belediye başkanlığına 15 gün içerisinde yazı ile bildirilir.
Mücavir alanlar dahil belediye sınırları içinde mecliste onaylanan ve belediye başkanı tarafından imzalanan planlar valilik uygun gördüğü takdire onaylanarak yürürlüğe girer.
PLANIN ASKIDA OLMASI NEDİR?
Valilikçe onaylanan planlar planı yapan idarece herkesin görüp okuyacağı yerlere ilan şeklinde asılırak, yöresel haberleşme araçları ile duyurularak 30 gün askıda bekletilir. Bu süre içinde planlara ilgili idare nezdinde itiraz yapılabilir.
Belediye başkanlığına yapılan plan itirazları belediye meclisinde 15 günü aşmayacak şekilde incelenerek son karara bağlanır ve karar tarihinden itibaren 15 gün içinde Valiliğe bildirilir.
İMAR PLANLARI UYGULAMASINDA BAYINDIRLIK ve İSKAN BAKANLIĞININ YETKİ ve SORUMLULUKLARI
İmar bakanlığı denizyolu, karayolu havayolu bağlantısı olan yerleşim yerlerinde imar planlarının tümünü veya bir kısmını ilgili belediyeler ve idarelere bununla ilgili haber vererek ilgili birimlerle işbirliği ile değişiklikler yapabilir, başka kurumlara yaptırabilir. Bakanlık bununla ilgili imar planlarını resen onaylama yetkisine sahiptir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı müracaat halinde veya gerekli gördüğü takdirde kamu yapıları ile alakalı imar planlarını değiştirebilir, kamu hizmetlerinin yapılması için resmi bina ve tesislere imar planında yer ayrılmasını sağlayabilir. Genel hayatı etkileyen afet bölgesi ilanlarına bağlı o bölgede imar planlarını değiştirerek toplu konut yapılaşmasına karar verebilir.
PLAN TADİLATI, TADİLAT RUHSATI NASIL ALINIR
Hangi tadilatlar için belediye başvurusu yapılabilir:
Ruhsatlı yapılar için mimari projede değişiklik yapılması için yeni bir ‘Tadilat Ruhsatı' alınması gerekir. Kat irtifakı kurulmuş yapılarda bağımsız bölümlerin brüt alanında artış olmuyor, bağımsız bölüm nitelikleri değişmiyorsa alınacak plan tadilatı ruhsatı için vergi, harç ödenmez. Tadilat esnasında taşıyıcı unsurlar dışında yapılacak çalışmalar ruhsata tabi değildir. Ayrıca derz, oluk, tavan çatı kaplamaları gibi onarımların belediye tarafından hazırlanan yönetmeliklere uygun yapılması gerekir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR
Kentsel dönüşüm yenileme bakanlık kararı ile afet bölgesi ilan edilen bölgelerde yapıların resen yıkılarak bölge imar planlarında değişiklik yapmak suretiyle veya bina sahiplerinin çürük yapılar yada yenilenmesini istedikleri binalar için oy çokluğu ile alacağı karara göre yürürlükteki uygulama imar planları dahilinde yapılabilir.
İMAR PLANINI KİMLER YAPABİLİR
İmar planı yapımının kimler tarafından yapılacağı esaslar yönetmeliğinin 6.maddesine bağlı B şıkkında belirtilmiştir. Buna göre Üniversite Akademi veya Yüksek Okulların Mimarlık bölümlerine bağlı Kentsel Tasarım, Şehir Planlamacısı yada mimar ünvanı ile bu bölümlerden birini doktora veya master derecesi ile tamamlamış kişiler yapabilir.
İNŞAATA NASIL RUHSAT ALINIR?
Yapı ruhsatı alınması için yapı sahipleri veya kanuni vekilleri aracılığı ile belediye imar bölümüne veya valiliklerin konu ile ilgili bölümlerine dilekçe müracaat edilir. Dilekçeye tapu senedi veya yerine geçecek belge, mimari proje, statik proje, elektrik projesi ve tesisat projeleri bunlara ait resimler ve hesaplamalar ile ölçü krokileri eklenir. Ruhsat verecek belediye veya valiliğin ilgili bölümü herhangi bir eksiklik veya yanlış bulmaz ise müracaat tarihi esas alınarak en geç otuz (30) gün içinde Yapı Ruhsatı belgesini verir. Verilen evraklar yanlış veya eksik bulunduğu takdirde müracaat sahibine eksiklikler yazı ile bildirilir. Tüm eksik bilgiler ve evraklar tamamlandığında yeniden yapılacak müracaattan itibaren on beş (15) gün içerisinde Yeni Yapı Ruhsatı verilir.
GENEL İSKAN BELGESİ-YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NEREDEN ALINIR? KİM VERİR?
İnşaat tamamlanıp bina tamamlandığı takdirde ruhsat veren makama müracaat edilerek oturma –iskan belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınması mecburidir. Ruhsat sahibi başvuru yaptıktan sonra belediye fen memurları yapının mimari, ve teknik projelere uygun yapılıp kullanılmasında aykırılık bulmadığı takdirde belediye otuz (30) gün içerisinde Yapı Kullanma İzin Belgesi vermek zorundadır. Şayet Yapı Kullanma İzin Belgesi verilmesi gecikirse müddetin sonunda yapının biten kısmı veya tamamı için izin verilmiş sayılır.
ONSEKİZİNCİ MADDE (18.MADDE) UYGULAMASI NEDİR? HANGİ ŞARTLARDA YAPILIR?
İmar bölgesi içinde bulunan üzerinde yapı olan veya yapısız arsalar üzerinde bina ve arsa maliklerinin rızası olmadan bu bölge içindeki kamuya ait yerlerin ayrılması, hali hazır yapılı imar parsellerinin birleştirilmesi (tevhid) ayrıştırılması (ifraz) işlemlerinin yapılması, hak sahiplerine oranlarına göre paylaştırarak re'sen tescil etme işlemine verilen isimdir. Uygulama 3194 Sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi olarak bilindiği için bu adla anılmaktadır. Bu alanlar Belediye Mücavir alanı dışında olduğu takdirde yukardaki yetkiler Valilik tarafından kullanılır. Valilik yada Belediye tarafından yapılan bu çalışmalar neticesinde DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintileri yapılarak düşülebilir. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) %35'İ geçemez. Bu kesintiler ile alınan paylar karakol, cami, sağlık ocağı, park, Pazar yeri, çocuk bahçesi yol, meydan, otopark, yeşil saha gibi kamu ihtiyacı olan hizmetlere ayrılır ve bunlar dışında başkaca kullanıma izin verilmez.
KAMULAŞTIRMA ŞARTLARI NEDİR?
Belediyeler kamu alanlarının ayrılması için imar planları yürürlüğe girdikten 3 ay içinde Beş (5) yıllık imar programı hazırlar bu imar planlarının görüşülmesi esnasında kamu kurum (Milli Eğitim, İçişleri, Sağlık, Spor vb.) yetkililerini davet ederek onların ihtiyacı olan alanları belirler ve belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Kamuya tahsis edilen bu alanları ilgili kamu kuruluşları 5 yıl içinde kamulaştırırlar kamu kuruluşları bu kamulaştırma bedellerini yıllık bütçelerine koyar. Kamulaştırma kapsamına giren bu alanlar kısıtlı duruma gelir kamulaştırma bitene kadar bu kısıtlılık devam eder. Ancak kanun böyle olmasına rağmen kamulaştırılmayıp uzun yıllar parası ödenmemiş arsalar bulunmaktadır. 2009 yılında açılan bir dava ile bu tür kamulaştırma programına alınıp üzerine yapı yapılmayan arsalar Yargıtay KAMULAŞTIRILMASIZ EL ATMA DAVASI açma hakkı tanımış ancak bürokrasi ve gecikmeler yüzünden vatandaşların mağduriyeti devam etmektedir.
