Konut Değerleme
Konut almaya karar verdiniz ancak karar verip beğendiğiniz ev için bütçeniz yeterli olmadığı takdirde anlaşacağınız bir bankadan konut kredisi kullanabilirsiniz. Bankalar size verecekleri finansman desteği karşılığında alacağınız gayrimenkulü ipotek almaktadır.
Teminata vereceğiniz gayrimenkul için cinsine göre; konut değerleme, arsa değerleme, bina değerleme, fabrika değerleme, makine değerleme başlıkları altında gayrimenkul tapu ekspertiz raporu hazırlanır.
Konut değerleme raporu SPK Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 3 yıllık tecrübe şartını sağlamış Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanları veya 1 yıllık tecrübe kazanmış Konut Değerleme Uzmanları tarafından yapılır. Değerleme uzmanları tarafından hazırlanan konut, arsa, bina, otel, fabrika gibi yabancı uyruklu kişilerin almak istediği taşınmazlar ve Türkiye de 250.000$ karşılığı konut, arsa, bina, otel, fabrika türü gayrimenkullerden birini veya birkaçını alan yabancı uyruklu kişilerin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına kabul edilmeleri için ekspertiz raporu hazırlanır. Hazırlanan tüm raporlar değerleme şirketlerinin en az 5 yıl tecrübeli denetmenleri tarafından denetlenir ve şirketin en az %10 hissesine sahip Sorumlu Değerleme Uzmanı tarafından imzalanır.
KONUT DEĞERLEME RAPORUNU KİMLER İSTER
Konut Değerleme Raporu; bankaların kredi kullandıracakları ve önceden kredi kullandırmış olduğu gerçek ve tüzel kişiler için istedikleri, teminat aldıkları gayrimenkulün o günkü piyasa değerini tarafsız bir şekilde rakamsal olarak öğrenmelerini sağlar.
Ayrıca yabancı uyruklu kişiler alım veya satım işlemi esnasında tapu ekspertiz raporu olmadan tapuda alım satım işlemi yapamazlar. Hukuki işlemlerde, miras, boşanma davalarında veya bayilik işlemlerinde bayilik veren örneğin beyaz eşya firması alacağı gayrimenkul teminatlarının değerini öğrenmek için gayrimenkul değerleme ekspertiz raporu talep edebilir.
KONUT DEĞERLEME RAPORU HAZIRLIK AŞAMALARI
Yabancı uyruklu kişiler için hazırlanan ekspertiz raporu veya bankalardan gelen ekspertiz talepleri için SPK lisanslı uzman tarafından tapu ve belediye incelemeleri başlar. Tapudan alınan tapu kayıt belgesinde taşınmaz üzerinde bulunan haciz, ipotek, şerh ve beyanlar incelenerek satışa engel olup olmadığı raporda belirtilir. Belediye imar müdürlüğü ve diğer bölümlerde yapılan incelemelerde taşınmazın dosyası incelenerek inşaat aşamalarında mimari projeye uymayan aykırı durumlar, yıkım kararı, cezai tutanakların olup olmadığı, bunların satışa engel olup olmadığı veya değerini ne ölçüde etkilediği tespit edilir.
Daha sonra kiracı, malsahibi, emlakçı veya yetkilendirilen bir kişi tarafından gösterilen teminata konu gayrimenkul yerinde incelenerek tüm alanlarında ölçüm yapılır, içerden ortak alanlardan ve dışarıdan, sokaktan fotoğraflar çekilir. Ofis ortamında alınan ölçüler ile projesi uyumlu olup olmadığı kontrol edilir.
EKSPERTİZ RAPORUNDA DEĞER NASIL BELİRLENİR
Gayrimenkul değerleme uzmanı tapu ve belediye resmi işlemlerini tamamlandıktan sonra ekspertizi yapılan konutun fiyat araştırmasını yapar, bölge emlakçıları, bina sakinleri ile konuşarak satılmış, satılık, kiralık benzer nitelikte dairelerin fiyatlarını yazar konutun değerinden emin olduktan sonra ekspertiz raporu yazımına başlar.
Bankaların ve kurumların özel rapor formatları ve sistemleri vardır. Tüm formatlarda rapora konulacak ögeler ve anlatımlar benzerlik gösterir. Projeler, dairenin bulunduğu bağımsız bölümün olduğu kat planı çizilerek proje üzerinde ölçülerek konutta yapılan ölçümlerle karşılaştırılır. Vaziyet planları, kat planları ekspertiz raporuna ilave edilerek rapor sonlandırılır.
Hazırlanan değerleme raporları elektronik ortamda sistemsel olarak değerleme şirketine iletilir. Değerleme şirketinde hazırlanan rapor değer ve proje uygunluğu bakımından incelenir, yazılan bilgiler teyit edilir, proje ölçümleri, taşınmazın kattaki konumu, odaların mimari projedeki yeri ile karşılaştırılır, uyumsuzluklar varsa proje üzerinde değişik renk ile çizilerek raporda detaylı anlatılır. Aşamaları tamamlanan değerleme raporu sorumlu değerleme uzmanına iletilir.
Sorumlu değerleme uzmanı son düzeltmeleri tamamladıktan sonra imzalar ve ekspertiz raporunu talep eden yabancı uyruklu kişilere, banka veya ilgili kurumuna gönderir.
